2026 / 2027
CIB obrigatório
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — obrigatório para capitais em 2026 e demais municípios em 2027.
TCE-SC · 295 municípios cobrados[FATO]
Auditoria cadastral de IPTU · para secretarias de fazenda e prefeitos
Cadastro municipal. Confira o que mudou.
Imagem e cadastro municipal geram uma fila georreferenciada de conferência. Divergência espacial não prova irregularidade ou imposto devido.
18.085 lacunas em Balneário Camboriú · 81% do cadastro · caso documentado 26/05/2026
Imagem ilustrativa
Antes / depois · o mesmo quarteirão
Veja a lacuna com os próprios olhos.
O que o IPTU registra · cadastro
O que existe · construído real
O mesmo quarteirão. À esquerda, o que o IPTU registra. À direita, o que existe.
edificação detectada, sem lançamento
Urgência regulatória
Fechar essa lacuna deixou de ser opção — virou obrigação legal com prazo.
O cadastro imobiliário deixou de ser tema técnico de fim de gestão. A legislação fixou prazos, os tribunais de contas já cobram, e cada ano de cadastro defasado é arrecadação que a prefeitura deixa na mesa.
+37%
Recadastramento que se paga
+37% de IPTU após recadastrar — 30% dos imóveis tinham área construída não cadastrada.
Mogi das Cruzes/SP[FATO]
50–60%
Brasil subcadastrado
Só 50–60% dos imóveis do país estão cadastrados.
ENAP[FATO]
18,5%
Perda por desatualização
~18,5% da arrecadação de IPTU se perde por cadastro desatualizado.
UFU, 2025[FATO]
16% → 66%
Concentração da arrecadação
16% dos contribuintes respondem por 66% da arrecadação — a base larga é justamente a que escapa.
IPEA, 2025[FATO]
Calculadora · receita oculta de IPTU
Quanto a sua cidade deixa de arrecadar?
Coloque o nome e os números do seu município. Estimamos a receita anual de IPTU que escapa quando a edificação real existe e o lançamento não.
50.000
1 milcidade média500 mil
20%
R$ 250.000
R$ 50 milpor imóvelR$ 800 mil
0,7%
0,3%residencial típico1,5%
Receita anual de IPTU não capturada [ESTIMATIVA]
R$ 17.500.000
Em sua cidade, estimamos ~R$ 17,5 mi/ano de IPTU escapando.
Lotes em lacuna
10.000
20% de 50.000
Base venal oculta
R$ 2.500 mi
total fora do cálculo
Cenário conservador
R$ 10,5 mi/ano
60% de conversão
Acumulado · 5 anos
R$ 87,5 mi
receita anual × 5
A auditoria de R$ 5.000 se paga com 3 lotes recuperados no 1º ano [ESTIMATIVA].
A fórmula, à mostra
lotes em lacuna = 50.000 × 20% = 10.000
base venal oculta = 10.000 × R$ 250.000 = R$ 2.500 mi
receita anual = base × 0,7% = R$ 17.500.000
conservador = receita × 60% = R$ 10.500.000
[ESTIMATIVA]Estimativa a partir dos seus inputs. A auditoria real não estima — cruza imagem do território × cadastro lote a lote, e depende da planta de valores e da confirmação em campo.
Dentro do entregável
O que está dentro de cada auditoria
A entrega reúne indícios de construção, divergências georreferenciadas e premissas para revisão pela equipe municipal. Não é lançamento tributário.
Detecção
Telhado real de hoje, não a planta de ontem
Cruzamos detecção de construções e cadastro municipal. No estudo de Balneário Camboriú,18.085 de 22.262 lotes foram sinalizados. O recorte histórico aponta conferências, não imposto devido.
- Imagem do território · tecido construído atual
- Detecção de edificações
- Cruzamento proprietário lote × edificação
Balneário Camboriú · cadastro vs construído real
Lotes no cadastro municipal[FATO]22.262
Indícios de divergência para conferir[INFERÊNCIA]18.085
Cobertura do cadastro auditado[INFERÊNCIA]81%
[FATO] caso documentado 26/05/2026
Entregável
Uma fila de fiscalização, lacuna por lacuna
Cada uma das lacunas sai geo-referenciada, coordenada, lote e tipo de achado, em PDF, GeoJSON e mapa Leaflet. A secretaria não recebe um total abstrato: recebe a fila de locais para revisão cadastral e eventual verificação em campo, antes de qualquer decisão tributária.
- PDF executivo + GeoJSON + mapa Leaflet
- Lacuna pura vs subdimensionamento de área
- Cada ponto com coordenada para visita de campo
- R$ 5.000 · 7 dias úteis por cidade
Relatório · linha de lacuna
Tipo de achadoConstruído sem lançamento
Edificação detectadaSim
Lançamento no cadastroausente
Confiançaalta · validar em campo
SaídaPDF · GeoJSON · mapa
Prazo · cidade7 dias
Receita
Valor venal não arrecadado, da planta genérica
Sobre cada lacuna aplicamos a planta genérica de valores do próprio município para estimar o IPTU não coletado [ESTIMATIVA], sempre marcado como estimativa, nunca como número fechado. É o argumento de receita que justifica priorizar a fiscalização, e a base que o contador tributarista usa numa due diligence pré-compra.
- Planta genérica de valores municipal como base
- Estimativa por lacuna, priorizada por retorno
- Subdimensionamento entra no recálculo de área
Para quem serve o achado
Prefeitura
recálculo de IPTU sobre construção não declarada
Proprietário
exposição a autuação retroativa
Contador / advogado
base argumentativa em due diligence
[ESTIMATIVA] receita depende da planta de valores e da confirmação em campo
Preço · prazo · cobertura
R$ 5.000 · 7 dias úteis · por cidade.
Relatório executivo em PDF + GeoJSON + mapa Leaflet, com cada lacuna geo-referenciada. Cobertura: qualquer cidade com cadastro municipal disponível.
R$ 5.000
preço fechado por cidade
7 dias úteis
da contratação à entrega
Sem cadastro paralelo
triagem para a sua fiscalização
Para quem mais serve
Além da prefeitura, o mesmo achado vale para quem decide sobre o imóvel.
Contador / advogado tributarista
Due diligence pré-compra: a lacuna vira risco de autuação retroativa que precisa ser precificado antes do negócio.
Vereador / controle
Fiscalização da arrecadação: evidência geo-referenciada de receita de IPTU que o município deixa na mesa.
Proprietário
Exposição a autuação: saber antes se o imóvel tem construção não declarada que pode gerar cobrança retroativa.
Como funciona
Do espaço ao lançamento, em passos
O mesmo motor que auditou Balneário Camboriú roda para qualquer cidade brasileira com cadastro municipal publicado.
- 01
Edificações detectadas
Detectamos os telhados reais da cidade, o footprint construído de hoje, não o de 2010.
- 02
Cadastro / IPTU municipal
Carregamos o cadastro oficial que a própria prefeitura publica (lotes e IPTU). É a base que a secretaria reconhece, nada é inventado.
- 03
Cruzamento proprietário
Onde há construção real e nenhum lançamento no cadastro, marcamos a lacuna; onde a área cadastrada é menor que a real, um subdimensionamento. O método é nosso.
- 04
Lacunas + subdimensionamentos
Separamos dois achados: construído sem lançamento (lacuna pura) e área cadastrada menor que a real (subdimensionamento), cada um com tratamento fiscal distinto.
- 05
Valor venal não arrecadado
Aplicamos a planta genérica de valores do município sobre as lacunas para estimar a receita de IPTU não coletada [ESTIMATIVA], e priorizamos por potencial de retorno.
- 06
Relatório para fiscalização
Cada lacuna sai geo-referenciada em PDF + GeoJSON + mapa Leaflet, uma fila de visitas para a fiscalização confirmar em campo e converter em lançamento.
O que fundamenta a análise
As fontes públicas por trás de cada lacuna
Cruzamos bases públicas e cadastro municipal para indicar conferências. Fonte, data, cobertura e geometria precisam ser verificadas antes de concluir sobre cada caso.
Leitura do construídoTecido construído atual
Detecção de edificaçõesConstruído atual · footprint por lote
Cadastro municipalLotes / IPTU publicados pela própria prefeitura
Planta genérica de valoresBase municipal · valor venal por m²
IBGEMalha urbana + perímetro do município
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns
Como é calculada a estimativa de receita?
Pela fórmula à mostra na calculadora: lotes em lacuna × valor venal médio × alíquota, com um cenário conservador opcional (taxa de conversão em campo). É uma [ESTIMATIVA] derivada dos seus inputs. O cruzamento cadastral também tem incertezas de cobertura, data e geometria.
O número da calculadora é garantido?
Não. É uma estimativa a partir dos seus inputs, feita para dar ordem de grandeza. A receita real depende da planta de valores do município e da confirmação em campo lote a lote, que é exatamente o que a auditoria entrega.
Por que isso gera receita para o município?
O estudo cita 18.085 indícios em Balneário Camboriú, 81% do cadastro analisado. A fila prioriza conferências. Receita adicional depende da validação do cadastro, das regras municipais e do procedimento aplicável; não pode ser deduzida apenas de uma detecção de construção.
A auditoria substitui o cadastro oficial?
Não. É uma triagem para fiscalizar, não um cadastro paralelo. Apontamos onde a imagem do território mostra edificação e o cadastro não tem lançamento, um indício geo-referenciado. A confirmação em campo e a decisão de lançar/autuar continuam sendo da própria secretaria de finanças.
Qual o prazo e o que eu recebo?
A auditoria de uma cidade sai em 7 dias úteis por R$ 5.000: relatório (PDF, GeoJSON e mapa) com cada lacuna geo-referenciada, separando construído sem lançamento de subdimensionamento de área, para qualquer cidade com cadastro municipal publicado.
E a LGPD? Vocês usam dados de contribuintes?
Trabalhamos só com dado público e agregado: a leitura do construído, o footprint de edificações e o cadastro de lotes que a própria prefeitura publica. O cruzamento aponta o lote, não a pessoa, o vínculo com o contribuinte e qualquer notificação ficam no ambiente da secretaria, sob o sigilo fiscal do município.
Auditoria cadastral da sua cidade
R$ 5.000 · 7 dias úteis · relatório PDF + GeoJSON + mapa Leaflet com cada lacuna geo-referenciada. Deixe a cidade de interesse, respondemos em até 1 dia útil.
Dados tratados conforme a LGPD · só usamos o que você informar para responder ao contato.
Evidências do tema
O que sustenta esta análise?
Consulte a fonte primária, o período e o limite de cada referência. Estudos e notícias permanecem no acervo abaixo.
Fontes oficiais consultadas
Referências para a análise, não confirmação de ingestão, cobertura local ou operação em produção.
Endereços do Censo 2022
5.570 CSV municipais
O CNEFE do Censo 2022 disponibiliza 5.570 arquivos CSV, um para cada município daquele recorte.
IBGE · comunicado republicado pela Agência Gov/EBC ↗Consulta:
Citação, período e limites
O CNEFE traz 5.570 arquivos em formato CSV, com informações de cada município do país.
Censo Demográfico 2022; divulgação em 14/06/2024.
Endereço não é lote e não comprova propriedade, preço ou irregularidade. O original do IBGE retornou 403; a republicação oficial abriu. Arquivos não ingeridos nesta revisão.
Resolução do Sentinel-2
10 / 20 / 60 m
O MSI do Sentinel-2 tem bandas com resolução espacial de 10, 20 e 60 metros.
Agência Espacial Europeia (ESA) ↗Consulta:
Citação, período e limites
spatial resolutions of 10 m (4 visible and near-infrared bands), 20 m (6 red-edge/shortwave-infrared bands) and 60 m (3 atmospheric correction bands)
Especificação do instrumento MSI, consultada em 2026-11-02.
A resolução depende da banda. Reamostrar não cria detalhe nativo. Imagem orbital não comprova depósito mineral, divisa registral ou aprovação de uso.
Consultar mais 1 fontes deste tema
Nuvem na cena e no terreno
QA por pixel necessário
O filtro de cobertura de nuvens do Sentinel Hub é definido por tile e pode não representar a área de interesse.
Copernicus Data Space Ecosystem ↗Consulta:
Citação, período e limites
Note that this parameter is set per tile and might not be directly applicable to the chosen area of interest.
Documentação da API Sentinel-2 L2A, seção maxCloudCoverage, consultada em 2026-11-02.
Selecionar uma cena com pouca nuvem não substitui máscara por pixel, controle de sombra, saturação e inspeção das datas. Não confirma aquisição ou processamento pelo site.