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Patrimônio & Incorporação · Litoral de Santa Catarina

Incorporação no litoral. Análise por lote.

Mapeamos 1.324 empreendimentos e R$ 105,9 bilhões de VGV no litoral norte de SC no estudo. Para cada lote, reunimos cadastro, geometria, zoneamento e riscos.Triagem, não aprovação de projeto.

0
empreendimentos mapeados
R$ 0,0 bi
VGV agregado
0
construtoras
0
unidades
Balneário Camboriú Itapema Porto Belo Itajaí Bombinhas Penha
Solicitar Tese · R$ 15kPor que somos diferentes

[FATO] 1.324 empreendimentos · R$ 105,9 bi VGV · 385 construtoras · banco canônico GeoIQ

As quatro praças do litoral norte

Onde os R$ 105,9 bi estão concentrados.

Cada praça tem uma dinâmica de adensamento, ticket e estoque distinta, e o motor lê isso lote a lote, não por média de cidade.

Itapema
a praça que mais lança no Sul
R$ 36,4 bi
VGV agregado
525
empreend.
176
construt.
22.850
unidades
Porto Belo
fronteira de expansão · Perequê
R$ 31,9 bi
VGV agregado
390
empreend.
156
construt.
22.124
unidades
Itajaí
Fazenda · porto · alto padrão
R$ 20,3 bi
VGV agregado
222
empreend.
85
construt.
11.006
unidades
Balneário Camboriú
o m² mais caro do país
R$ 17,3 bi
VGV agregado
187
empreend.
86
construt.
4.285
unidades

[FATO] Fonte: inventário GeoIQ do litoral norte SC · SUMARIO_CIDADES (2026). R$/m² de Itajaí distorcido por outliers de lançamento, usamos a mediana por praça na ficha.

O número que ninguém mais te dá inteiro

R$ 105,9 bilhões em construção no litoral. Nós sabemos em qual lote.

Não é o m² médio do bairro, é a matrícula, o polígono e o risco de cada gleba. A inteligência que transforma um mapa quente numa decisão de comitê.

Mapa interativo

Os 1.283 empreendimentos, no mapa.

Cada ponto é um empreendimento real do inventário GeoIQ, colorido por status. Clique em qualquer um para ver a construtora, a cidade e o VGV.

Em obra · 669 Lançamento · 215 Pronto · 399

[FATO] 1.283 empreendimentos georreferenciados · R$ 103,1 bi · inventário GeoIQ do litoral norte SC.

Do mercado ao lote

Geomarketing diz onde. Nós entregamos qual lote.

Plataformas de inteligência de mercado imobiliário param no m² médio do bairro. A Gridmapify desce até a parcela, e ainda entrega o risco fundiário que decide se a oferta pode ser assinada.

Camada 1 · o que o geomarketing já faz bem

Mercado & demanda

Preço médio, estoque, velocidade de vendas, concorrência e área de influência por bairro. Plataformas de inteligência de mercado e geomarketing respondem isso muito bem, mas param no m² médio da região.

  • R$/m² e VGV do bairro
  • Velocidade de vendas e estoque
  • Concorrência e área de influência

Camada 2 · onde a Gridmapify entra

O lote, não a região

Reunimos registros ONR, geometria, zoneamento e coeficiente. O cruzamento entre detecção de construção e cadastro gera indícios para conferir; não comprova lote vazio ou disponível para venda.

  • Matrícula ONR + polígono real
  • Zoneamento PDM + coeficiente ≥ 2,0
  • Indício cadastral para conferência

Camada 3 · o que ninguém entrega junto

O veredito que dá pra assinar

Cada lote recebe risco fundiário (mineração ANM, marinha SPU, unidade de conservação), score jurídico e uma ficha com mapa, pronta para o comitê de incorporação decidir a oferta com segurança.

  • Risco ANM · SPU · UC por lote
  • Score jurídico ≥ 7 · matrícula limpa
  • Ficha + mapa Leaflet para o comitê

A camada de mercado é commodity. O moat é a camada 2 + 3: a matrícula ONR, o polígono real e o veredito de risco, que vivem no banco da Gridmapify.

O que é prospecção de terreno para incorporação[FATO]

Terreno e potencial construtivo. Confira as premissas.

A análise combina área e potencial construtivo dentro do zoneamento certo. Em Balneário Camboriú e Itapema, verificamos parâmetros municipais e atributos do lote antes de estimar cenários. O estudo não comprova disponibilidade para venda.

Priorizamos terreno qualificado. A ZC ou ZR de alto adensamento (coeficiente de aproveitamento ≥ 2,0) são filtros do estudo. ZI, ZPA e ZPP exigem leitura específica. Coeficiente não define sozinho pavimentos: gabarito, recuos e demais regras precisam ser conferidos.

O ranking cruza cadastro municipal, registros ONR e observações de construção. Entregamos ficha, mapa e premissas para conferir o terreno candidato. Ausência de edificação detectada não comprova lote vazio, disponibilidade ou aptidão para incorporação.

1.324
empreendimentos no litoral norte SC
R$ 105,9 bi VGV · 385 construtoras · 60.265 unidades

Mercado alvo · quem move o litoral

As construtoras que disputam cada lote.

Top 8 por VGV no litoral norte (de 385 incorporadoras mapeadas). A tese é calibrada para quem constrói 20–200 unidades/ano e precisa originar terreno antes do listing.

01
Embraed EmpreendimentosR$ 4,18 bi
6 empreendimentos · BC · Itapema
02
RV EmpreendimentosR$ 3,96 bi
10 empreendimentos · BC · Itajaí
03
Santana ConstrutoraR$ 2,21 bi
15 empreendimentos · Itapema · Porto Belo
04
FG EmpreendimentosR$ 2,11 bi
10 empreendimentos · Itajaí · BC
05
CN EmpreendimentosR$ 1,91 bi
7 empreendimentos · Itajaí
06
Max RealizaR$ 1,88 bi
3 empreendimentos · Itajaí
07
Agv SelentR$ 1,84 bi
12 empreendimentos · Porto Belo · Itapema
08
SunprimeR$ 1,78 bi
6 empreendimentos · Itapema · Porto Belo

[FATO] TOP100_CONSTRUTORAS_LITORAL · VGV por incorporadora (banco GeoIQ). Dados públicos de mercado.

Como funciona

Do cadastro ao número final, em 6 passos

Nas 4 praças do estudo, organizamos candidatos com ficha e mapa. A entrega em 14 dias depende do escopo e da cobertura contratados.

  1. 01

    Descoberta da gleba

    Cruzamos matrículas ONR com o cadastro municipal (ex. 22.260 lotes em BC) para mapear cada parcela real da praça-alvo.

  2. 02

    Zoneamento PDM

    Filtramos pelo plano diretor: só ZC e ZR de alto adensamento com coeficiente ≥ 2,0 entram, ZI, ZPA e ZPP são penalizadas no score.

  3. 03

    Indício cadastral para conferência

    Detecção de construções e cadastro municipal apontam hipóteses de ocupação. Ausência de detecção não comprova lote vazio, disponibilidade de venda ou aptidão para construir.

  4. 04

    Risco fundiário

    Mineração ANM no subsolo, marinha SPU no litoral e unidade de conservação viram veredito DESCARTAR/ALERTA/OK por lote, antes da due diligence.

  5. 05

    Mercado R$/m²

    Benchmarks de ITBI e transações dão o R$/m² da praça (mediana ~R$ 12k/m² em BC sobre 5.755 benchmarks) para estimar VGV e margem por gleba.

  6. 06

    Dossiê com ficha + mapa

    Cada gleba vira uma ficha com zona, coeficiente, área, score jurídico e mercado, mais um mapa Leaflet, pronta para o comitê de incorporação.

Ferramenta · VGV potencial

Quanto a gleba pode gerar de VGV?

Ajuste os números do seu caso. Estimamos a massa privativa vendável e o VGV potencial direto dos seus inputs — antes de pagar o estudo de massa.

2.000 m²
500 m²20.000 m²
2.5×
0,5 · baixo≥ 2,0 · adensamento4,0
72%
60%privativa ÷ computável85%
R$ 12.000/m²
R$ 4.000ilustrativo · R$ 12.000R$ 25.000
90 m²
40 m² · compacto200 m² · alto padrão
VGV potencial estimado
R$ 43.200.000
3.600 m² privativos · ~40 unidades de 90 m²
Área computável
5.000 m²
2.000 m² × 2.5
Privativa vendável
3.600 m²
5.000 m² × 72%
A fórmula
computável = terreno × coeficiente
privativa = computável × eficiência
VGV = privativa × preço de venda
unidades = privativa ÷ área média

[ESTIMATIVA]Estimativa volumétrica a partir dos seus inputs; não substitui estudo de massa nem consulta de zoneamento.

Dentro do entregável

O que está dentro de cada tese

Cada ficha reúne zoneamento, observações de construção, risco fundiário e mercado. Fontes, data e pendências acompanham os cenários; não substituem projeto ou diligência.

Lote livre

A lacuna IPTU que o corretor não vê

Cruzamos detecção de edificações e cadastro municipal para sinalizar divergências de ocupação. Cada hipótese exige conferir datas, resolução, geometria e documentos. O cruzamento não comprova lote vazio ou oferta de venda.

  • Detecção de edificações × cadastro municipal
  • Ausência de detecção não confirma lote vazio
  • Disponibilidade para venda exige confirmação própria
Construtoras alvo · VGV
Embraed EmpreendimentosR$ 4,18 bi
RV EmpreendimentosR$ 3,96 bi
Santana ConstrutoraR$ 2,21 bi
FG EmpreendimentosR$ 2,11 bi

[FATO] 385 construtoras mapeadas no litoral

Zoneamento

Filtros HARD do plano diretor

O Top 30 aplica os filtros descritos, incluindo PDM (ZC/ZR com coeficiente ≥ 2,0) e indícios cadastrais de ocupação. Atender ao recorte do modelo não comprova terreno construível: parâmetros, projeto e licenças dependem de confirmação específica.

  • Zona PDM ZC/ZR · coeficiente ≥ 2,0
  • Score jurídico ≥ 7 · sem armadilha severa
  • Indício cadastral de ocupação, sujeito a conferência
Filtros aplicados ao Top 30
Zona PDM: ZC1, ZC2, ZR3, ZR4, ZR5, ZUM (coeficiente de aproveitamento ≥ 2,0)
Área entre 300 m² e 5.000 m² (faixa ótima para o vertical)
Score jurídico ≥ 7, sem armadilha severa de sobreposição
Mercado quente: R$/m² ≥ R$ 2.000 como filtro de entrada
Distância ao centro < 3 km OU eixo arterial < 500 m

[FATO] cada filtro valida fonte

Veredito

Risco fundiário + mercado na mesma ficha

Sem risco e sem benchmark, score vira opinião. Cada gleba traz o veredito de mineração (ANM), marinha (SPU) e unidade de conservação, mais o R$/m² da praça a partir de ITBI, para o comitê estimar VGV e margem antes de fazer a oferta.

  • Risco ANM · SPU · UC por lote
  • Mediana ~R$ 12k/m² em BC · 5.755 benchmarks
  • Score 0–10 antes de ir ao comitê
Ficha · lote premium BC
Zona PDMZC2 · coef ≥ 2,0
Disponibilidade do lotelote livre
Risco ANM / SPUOK
Mediana R$/m² BCR$ 12k
VGV estimado[ESTIMATIVA]—
Super-score≥ 8.0

Ferramenta · VGV potencial

Quanto a gleba pode gerar de VGV?

Ajuste os números do seu caso. Estimamos a massa privativa vendável e o VGV potencial direto dos seus inputs — antes de pagar o estudo de massa.

2.000 m²
500 m²20.000 m²
2.5×
0,5 · baixo≥ 2,0 · adensamento4,0
72%
60%privativa ÷ computável85%
R$ 12.000/m²
R$ 4.000ilustrativo · R$ 12.000R$ 25.000
90 m²
40 m² · compacto200 m² · alto padrão
VGV potencial estimado
R$ 43.200.000
3.600 m² privativos · ~40 unidades de 90 m²
Área computável
5.000 m²
2.000 m² × 2.5
Privativa vendável
3.600 m²
5.000 m² × 72%
A fórmula
computável = terreno × coeficiente
privativa = computável × eficiência
VGV = privativa × preço de venda
unidades = privativa ÷ área média

[ESTIMATIVA]Estimativa volumétrica a partir dos seus inputs; não substitui estudo de massa nem consulta de zoneamento.

Dados públicos para esta análise

Fontes oficiais consultadas

Referências para a análise, não confirmação de ingestão, cobertura local ou operação em produção.

Endereços do Censo 2022

5.570 CSV municipais

O CNEFE do Censo 2022 disponibiliza 5.570 arquivos CSV, um para cada município daquele recorte.

IBGE · comunicado republicado pela Agência Gov/EBC ↗

Consulta:

Citação, período e limites
O CNEFE traz 5.570 arquivos em formato CSV, com informações de cada município do país.

Censo Demográfico 2022; divulgação em 14/06/2024.

Endereço não é lote e não comprova propriedade, preço ou irregularidade. O original do IBGE retornou 403; a republicação oficial abriu. Arquivos não ingeridos nesta revisão.

O que o ITBI de Porto Alegre informa

Base de cálculo da guia

O dicionário do ITBI de Porto Alegre define base_de_calculo como base de cálculo da guia de ITBI.

Prefeitura de Porto Alegre · Secretaria Municipal da Fazenda ↗

Consulta:

Citação, período e limites
Base de cálculo da Guia de ITBI

Dicionário consultado em 2026-11-02; conferir período de cada arquivo no catálogo ITBI.

Definição municipal, não intercambiável com preço de escritura. Catálogo: dadosabertos.poa.br/dataset/itbi, licença indicada Creative Commons Attribution. Não houve nova ingestão de transações.

Consultar mais 1 fontes deste tema

Imóveis da União e terrenos de marinha

Geoportal SPU

O Geoportal SPU permite visualizar e baixar geodados, incluindo localização de imóveis da União e terrenos de marinha.

Secretaria do Patrimônio da União (SPU) ↗

Consulta:

Citação, período e limites
Nesta plataforma é possível visualizar e baixar os dados geoespaciais da SPU

Serviço disponível desde 2024; data e abrangência de cada camada não aferidas.

Mapa não certifica domínio, linha do preamar médio de um imóvel ou autorização de uso. Endpoints, completude e licença de cada camada não foram testados.

Mercado de incorporação 2025Acervo de contexto de mercado. Referências históricas não revalidadas nesta revisão.
Mercado em números · contexto externo

Mercado de incorporação 2025

O Brasil lançou R$ 292,3 bi e vendeu ~R$ 248 bi em 2025 — recorde histórico. Cada VGV desses começa num lote; nós dizemos em qual.

R$ 292,3 bi
VGL — lançamentos (Brasil)
+10,6% vs 2024 · maior valor histórico
FONTE CITADA
CBIC/CII (Agência Gov)· 2025
R$ 248 bi
VGV — vendas (Brasil)
+9,9% no ano (Q2/25 vs Q2/24)
FONTE CITADA
CBIC — Indicadores Imobiliários· 12M até Q2/2025
453.005
Unidades lançadas (Brasil)
+10,6% · recorde da série
FONTE CITADA
CBIC/CII· 2025
133.811 unid.
Q4/2025 — maior trimestre da série
+18,6% vs Q4/2024
FONTE CITADA
CBIC/CII (Agência Gov)· Q4/2025
24.762 → 41.357 (+94%)
SC — lançamentos de apartamentos
SC lidera o Sul
FONTE CITADA
CBIC (68 munic. do Sul)· 2020-21 → 2024-25
R$ 4,6 bi
Florianópolis — VGV
+91% · subiu 7 posições no ranking nacional
FONTE CITADA
Abrainc· 2025

Contexto de mercado de fontes de terceiros (citadas acima), apresentado como referência e distinto do dado proprietário GeoIQ/ONR. A referência interna a 455.025 matrículas e às lacunas BC não compõe nem valida os dados externos acima.

Referências externas, não revalidadas nesta revisão. Confira fonte e data antes de usar.

Incorporadoras — ranking 2024–2025Acervo de contexto de mercado. Referências históricas não revalidadas nesta revisão.
Mercado em números · contexto externo

Incorporadoras — ranking 2024–2025

As gigantes (MRV, Cyrela) e as catarinenses (FG R$ 2 bi, Embraed) disputam o mesmo solo do Sul. Nós mostramos o landbank antes do anúncio.

R$ 9,0 bi
MRV&CO — receita líquida
1ª maior construtora do BR por receita
FONTE CITADA
Valor Econômico — Ranking 1000· 2024
R$ 7,9 bi
Cyrela — receita líquida
líder de VGV lançado no médio/alto padrão
FONTE CITADA
Valor Econômico — Ranking 1000· 2024
R$ 30 bi
Médio/alto padrão (BR) — VGV lançado
+20% · Cyrela 1ª · Moura Dubeux 2ª (R$ 4,6 bi) · Plaenge/PR 3ª (R$ 3,1 bi)
FONTE CITADA
ABRAINC (via ABECIP)· 2025
R$ 2,0 bi
FG Empreendimentos (SC) — VGV
margem líquida 34% · projeção 2025 R$ 15,2 bi (c/ Senna Tower)
FONTE CITADA
imprensa (De Olho na Ilha)· 2024
>750.000 m²
Embraed (SC) — m² construídos
~48 empreendimentos · alto padrão BC/litoral
FONTE CITADA
Guia BC 2025· 2025

Contexto de mercado de fontes de terceiros (citadas acima), apresentado como referência e distinto do dado proprietário GeoIQ/ONR. A referência interna a 455.025 matrículas e às lacunas BC não compõe nem valida os dados externos acima.

Referências externas, não revalidadas nesta revisão. Confira fonte e data antes de usar.

O que fundamenta a análise

As fontes oficiais por trás do score

Nenhum lote é inventado. Cada dimensão do ranking vem de uma base pública ou cadastral rastreável.

ONRRegistro de Imóveis · matrícula da gleba
Cadastro municipalLotes cadastrais publicados pela prefeitura · 22.260 em BC
Detecção de edificaçõesConstruído atual · lote livre real
Planos diretoresZoneamento PDM · coeficiente de aproveitamento
ANMMineração no subsolo · risco fundiário
SPUTerreno de marinha · foro e laudêmio no litoral
ITBI / benchmarksR$/m² de mercado · 5.755 em BC
IBGEMalha urbana + densidade

Perguntas frequentes

Dúvidas comuns

Como isso é diferente de uma ferramenta de geomarketing imobiliário?
Geomarketing e inteligência de mercado respondem muito bem onde o mercado está quente, preço, estoque, concorrência e área de influência por bairro. A Gridmapify entrega a camada de baixo: qual lote, a matrícula ONR, o polígono real, o zoneamento e o risco fundiário (ANM/SPU/UC) da parcela específica. Uma diz a região; a outra entrega o terreno que dá pra assinar.
Por que o litoral norte de SC?
Porque concentra o m² mais valorizado do país e o ritmo de lançamento mais intenso do Sul: 1.324 empreendimentos, R$ 105,9 bi de VGV e 385 construtoras entre Balneário Camboriú, Itapema, Porto Belo e Itajaí. É onde o terreno qualificado é mais escasso, e mais caro chegar atrasado.
Como interpretar os indícios cadastrais?
O cruzamento indica possíveis divergências entre cadastro e observação espacial. Não detectar construção não confirma lote vazio, oferta de venda ou aptidão de uso. É preciso conferir datas, geometria, situação registral atual e informações em campo.
De onde vem o R$/m² usado na tese?
De transações e ITBI da própria praça. Em Balneário Camboriú a mediana é ~R$ 12k/m² sobre 5.755 benchmarks. É o que permite estimar VGV e margem por gleba antes da oferta, o VGV final continua [ESTIMATIVA] até a viabilidade detalhada.
Qual o prazo e o que recebo?
A Tese Incorporação sai em 14 dias por R$ 15k: 10–20 terrenos qualificados na sua praça-alvo, com ficha individual (zona, coeficiente, área, score jurídico, risco ANM/SPU, R$/m²) e mapa Leaflet, pronta para o comitê.

Solicitar Tese Incorporação

R$ 15k · entrega em 14 dias · 10–20 terrenos qualificados na sua praça-alvo do litoral, com fichas individuais e mapa Leaflet.

Diferencial: cruzamos o cadastro municipal (22.260 lotes em BC) com ONR, detecção de edificações e risco ANM/SPU para identificar a gleba, com a matrícula e o veredito, antes dos corretores apresentarem.

Ao enviar, você concorda com nossa política LGPD. Não compartilhamos seu email.

Ou veja o pricing completo.

Teses cruzadas

Essa gleba serve para outra tese também?

O motor avalia o mesmo lote por todas as réguas. Uma gleba de BC pode ser land banking ou até data center de proximidade.

Land Banking
Vetor de expansão urbana? Guarda agora, valoriza depois.
Data Center
O mesmo terreno grande pontuou alto para hyperscaler?
Auditoria Cadastral
Lacunas de IPTU detectadas — para prefeituras.
LGPD & privacidade
Uso de dados conforme finalidade e escopo. Consulte a política de privacidade e as regras de acesso.
Servidor BR · gru1
Região configurada para funções da aplicação. Outros serviços e cópias exigem verificação própria.
Due diligence reversa
Consulte datas, fontes, premissas e limitações para revisar os resultados apresentados.
Método aberto
Changelog público de cada correção de metodologia que já fizemos.