Expansão territorial. Da praça ao candidato.
Demanda, CNAE, zoneamento e registros para orientar expansão. O estudo cita 2.132 cidades; cobertura e atualização variam. Entregamos candidatos para aprofundamento, não autorização de uso.
2,2 milhões de matrículas · 2.132 cidades · 81 fontes oficiais · leitura CNAE-aware + zoneamento
Imagem ilustrativa
O que é inteligência de expansão[FATO]
Praça, atividade e terreno. Critérios na mesma análise.
População, renda e concorrência contextualizam a praça. Plano diretor e registros ajudam a examinar o terreno. A entrega distingue demanda estimada, regra municipal e pendências documentais.
Definimos o recorte territorial e o CNAE pretendido, depois verificamos os parâmetros municipais e os registros ONR disponíveis. Atacarejo, escola, hospital ou galpão exigem requisitos próprios; a triagem não os homologa.
O recorte citado reúne 2,2 milhões de matrículas em 2.132 cidades, cruzadas com contexto demográfico do IBGE e concorrência. Entregamos uma lista de candidatos para diligência, com justificativas e limites de cobertura, sem comprovar disponibilidade de venda.
Quem expande
Seis segmentos, uma só leitura do território
Cada segmento cresce por uma combinação própria de CNAE e uso permitido. O motor é o mesmo: catchment, zoneamento e a matrícula da gleba. O que muda é o filtro de uso.
Incorporação & loteamento
CNAE 4110-7 · 6810-2
Land banking com VGV mapeado, zoneamento de uso e a matrícula da gleba, antes do concorrente plantar a bandeira.
Varejo & atacarejo
CNAE 4711-3 · 4713-0
Site selection de loja: área no formato certo, CNAE liberado no plano diretor e concorrência ainda distante.
Ensino
CNAE 8513-9 · 8520-1
Escola, faculdade e técnico: catchment de famílias no raio e uso institucional permitido na zona.
Saúde
CNAE 8610-1 · 8630-5
Hospital, clínica e diagnóstico: densidade populacional, acesso viário e uso de saúde liberado.
Franquias & food
CNAE 5611-2 · 4781-4
Rede franqueada: leitura de fluxo, vizinhança e zona de comércio permitido para padronizar a expansão.
Logística & galpões
CNAE 5211-7 · 4930-2
Centro de distribuição e last-mile: zona industrial/logística, eixo rodoviário e gleba com matrícula.
Praças no Sul do Brasil (SC · PR · RS). Para mandatos de atacarejo, somente SC · RS · SP, nesses casos o Paraná fica fora.
Como funciona
Do CNAE ao shortlist, em 5 passos
Defina atividade e critérios. O estudo compara demanda, parâmetros municipais e registros, e entrega candidatos com fontes e pendências para cada segmento.
- 01
Definir CNAE & segmento
Travamos o uso pretendido (CNAE) e o formato da unidade, atacarejo, escola, hospital, dark store, galpão. É esse filtro que decide o que é permitido em cada zona daqui pra frente.
- 02
Catchment & concorrência
População e renda do IBGE definem o catchment da praça; nosso motor mapeia a pegada da concorrência num raio, para validar first-mover ou medir canibalização antes de gastar a primeira viagem.
- 03
Zoneamento & uso permitido
Lemos o plano diretor municipal e cruzamos o CNAE pretendido contra o uso permitido por zona. Quem cai numa zona que proíbe o uso sai antes de virar proposta, o filtro que mata o falso positivo de corretor.
- 04
Matrículas disponíveis
Cruzamos as matrículas do ONR (polígono + dono) para encontrar as glebas reais da praça, não anúncio, registro de imóvel. Cada polígono passa por um gate de subsolo (sobreposição real ao cadastro mineral da ANM) e um gate de área medida sobre o polígono real.
- 05
Ficha para diligência
Cada ficha reúne área, alertas ANM, contexto demográfico e vínculos cadastrais. Registro e CNPJ não equivalem a certidão atual nem comprovam propriedade ou legitimidade para negociar. O uso pretendido depende de consulta municipal específica.
Ferramenta · potencial de praça
Quão forte é a sua praça de expansão?
Descreva a praça e o terreno. Estimamos a atratividade e o formato de loja que a área comporta — a mesma régua de banda do shortlist (COMPACT vs PREMIUM).
demanda = pop/1,5mi × renda/12k · pressão = concorrentes/10
[ESTIMATIVA]Estimativa a partir dos seus inputs — não é leitura real de um endereço. Praças-exemplo só SC · RS · SP. O shortlist vendável-com-certeza vem do motor, não desta régua.
Dentro do entregável
O que está dentro de cada shortlist de expansão
Não é uma lista de corretor. Cada lote carrega a evidência que separa terra-permitida de terra-disponível, e a praça onde ela está.
Leitura CNAE-aware · zoneamento
O CNAE encontra a zona, e o uso ou é permitido, ou não é
O mesmo terreno é ouro para um galpão e proibido para um atacarejo. A leitura CNAE-aware cruza o uso pretendido do seu segmento contra o uso permitido por zona do plano diretor. É o filtro que evita comprar uma gleba que a lei nunca deixaria operar.
- Uso permitido por zona × CNAE pretendido do segmento
- Zona industrial libera logística, costuma proibir atacarejo
- Zona institucional favorece ensino e saúde
[INFERÊNCIA] uso permitido conforme plano diretor municipal
Catchment · Sul do Brasil
A praça certa muda com o segmento, não com o achismo
Uma escola quer famílias no raio; um atacarejo quer densidade e renda; um galpão quer eixo rodoviário. Em 2.132 cidades mapeadas, lemos população e renda do IBGE por praça e medimos a pegada da concorrência antes de você escolher onde crescer.
- Catchment de população e renda por praça (IBGE)
- Concorrência mapeada num raio antes do first-mover
- Praças no Sul: SC · PR · RS (PR vale fora de atacarejo)
[FATO] 2.132 cidades na base · catchment IBGE
Profundidade do mercado
Quando a expansão é imobiliária, já temos o VGV do mercado
Para incorporação e land banking, a leitura da praça já vem com escala: mapeamos R$ 105,93 bi de VGV em 1.324 empreendimentos de 385 construtoras. É a diferença entre saber que o mercado existe e saber a gleba com matrícula onde ele cabe.
- R$ 105,93 bi de VGV mapeado · 385 construtoras
- 1.324 empreendimentos cruzados com a matrícula da gleba
- Do mercado ao lote: zoneamento, polígono e dono
[FATO] VGV imobiliário mapeado no Sul
Antes de você assinar
A expansão errada custa a escritura inteira. O gate roda antes da proposta.
O uso pretendido e as restrições orientam a triagem antes da proposta. Cada resultado precisa de fonte, data e pendências.81 fontes oficiais citadas, com cobertura variável.
[FATO] 100% dado público · LGPD· Somos inteligência territorial e triagem de risco, a certidão é do cartório.
O que fundamenta a análise
As fontes oficiais por trás de cada praça
Nenhum lote é inventado. Cada gate e cada coluna do shortlist vem de uma base pública rastreável, 81 fontes oficiais integradas.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns
Para quem é a inteligência de expansão?
O que é uma leitura “CNAE-aware”?
Vocês cobrem o Paraná?
Como vocês sabem o que a zona permite?
Vocês garantem a titularidade do terreno?
Expansão · onde as redes crescem
A loja certa não nasce de um lote. Nasce de uma praça que o zoneamento permite.
Atacarejo, supermercado, escola, hospital, franquia, galpão, cada rede expande por uma lógica de CNAE e zoneamento própria. Cruzamos o plano diretor de cada município com o uso pretendido, o catchment do IBGE e a matrícula da gleba. A próxima praça, antes do concorrente.
Mapeie a sua próxima praça
Diga o segmento (e o CNAE) e as cidades-alvo no Sul. Devolvemos uma shortlist de lotes com uso permitido conferido, subsolo limpo, catchment e o dono da gleba, pronta para a próxima diretoria de expansão.
A base por trás da praça
2,2 milhões de matrículas · 2.132 cidades · 81 fontes oficiais
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