A conta em uma frase
Um terreno de 2.000 m² em zona com coeficiente de aproveitamento (CA) 4,0 permite construir 8.000 m² computáveis. O mesmo terreno em zona com CA 2,0 permite só 4.000 m². Mesma metragem de chão, metade do prédio, metade do VGV. O CA é o multiplicador que decide o valor, e ele depende do zoneamento, não da escritura.
A mesma metragem, três VGVs
| Zona | CA | Terreno | Computável | Privativa | VGV* |
|---|---|---|---|---|---|
| ZUM (BC) | 4,0 | 2.000 m² | 8.000 m² | ~5.760 m² | ~R$ 69 M |
| ZR5 (BC) | 3,0 | 2.000 m² | 6.000 m² | ~4.320 m² | ~R$ 52 M |
| ZR3 (BC) | 2,0 | 2.000 m² | 4.000 m² | ~2.880 m² | ~R$ 35 M |
[ESTIMATIVA] *VGV ilustrativo (eficiência 72% · R$ 12k/m² BC). Não é recomendação de investimento; o projeto real depende de recuos, taxa de ocupação e aprovação.
O segundo número escondido: área real vs área da escritura
Mesmo com o CA certo, há uma segunda armadilha: a área que consta na escritura nem sempre é a área real do polígono. Terrenos antigos, glebas com divisas imprecisas e lotes de borda frequentemente têm divergência entre a metragem registrada e a medida real. Nós medimos a área sobre o polígono real (geometria do ONR ou cadastro municipal), pela fórmula de área real do polígono, não pela bounding-box, que pode inflar a área em até 5× em terrenos de formato irregular.
Essa correção foi um dos upgrades do nosso método: medir a área do polígono real, e não do retângulo envolvente. Documentamos no changelog: o estoque "vendável" caiu de um número inflado para o número honesto quando passamos a medir o polígono de verdade.
Por que o portal de imóveis não mostra isso
Um portal exibe o que o vendedor digita: metragem, preço, fotos. Nem o CA da zona nem a área real do polígono entram, porque exigem cruzar o lote com o plano diretor municipal e com a geometria cartográfica. Esse cruzamento é o trabalho da Gridmapify: para cada lote candidato, devolvemos o CA da zona, a área real medida e o VGV volumétrico estimado, os três números que decidem se vale a pena, antes da proposta.
O que verificar antes de comprar (checklist)
- O coeficiente de aproveitamento da zona no PDM vigente
- A área real medida sobre o polígono (não só a escritura)
- Os recuos e a taxa de ocupação que limitam a massa
- Restrições ambientais (APP, ZPA) que reduzem a área útil
- Risco fundiário do subsolo (ANM) que pode travar o alvará
[ESTIMATIVA] Toda projeção de VGV é volumétrica e informativa. Não constitui recomendação de investimento. Consulte o PDM vigente e um arquiteto antes de qualquer decisão.