Case público · Criciúma SC
O terreno que parecia perfeito, e não era
Uma rede atacarejo avaliou um terreno em Linha Batista, Criciúma. Área certa, acesso certo, preço certo. O corretor disse sim. Nós dissemos: espera, qual a zona do PDM?
O terreno estava em ZI-2 (Zona Industrial 2). O PDM de Criciúma proíbe explicitamente o CNAE 4711-3/02 (hipermercados e atacarejo) em ZI-2, que é reservada para indústria pesada. Sem alvará de localização, o negócio não abriria as portas. Descarte antes da escritura: .
O problema estrutural do site selection varejista
O corretor apresenta o terreno com três critérios: área, preço e acesso. Todos corretos, mas insuficientes. Uma loja de varejo ou atacarejo precisa, além disso:
- CNAE liberado no zoneamento municipal (PDM)
- Catchment com renda média e densidade populacionais compatíveis
- Concorrência mapeada no raio de influência
- Veredito jurídico do subsolo (mineração, SPU, APP)
- Acesso de veículos pesados (entrada de caminhões de abastecimento)
Nenhum desses critérios aparece no anúncio. E a matriz CNAE × zoneamento não existe digitalizada em nenhuma base pública, alguém precisa cruzar o PDM de cada município com o CNAE da rede. A Gridmapify fez isso para em SC, RS e PR.
As redes que movem o Sul
| Rede | Tipo | Catchment mín. | Área / CNAE |
|---|---|---|---|
| Havan | departamentos | 150–400k hab | ≥ 20.000 m² |
| Atacadão / Carrefour | atacarejo | 200k+ hab | CNAE 4711-3/02 |
| Sam's Club | atacarejo premium | 300k+ hab | CNAE 4711-3/02 |
| Assaí | atacarejo | 150k+ hab | CNAE 4711-3/02 |
| Bistek / Koch | supermercado regional | 80k+ hab | ≥ 5.000 m² |
| Imperadora / Giassi | supermercado SC | 50k+ hab | ≥ 3.000 m² |
[INFERÊNCIA] catchment e área estimados por tipo de rede; variam por cidade e negociação.
Onde estão as praças abertas no Sul
Para cadeias de atacarejo (CNAE 4711-3/02, área ≥ 25.000 m²), as praças com lotes vendáveis e jurídico limpo no Sul incluem cidades de interior SC como Timbó (88 lotes), Rio do Sul (83) e Videira (74), municípios de 40–80 mil habitantes com renda acima da mediana estadual e distância de mais de 60 km do atacarejo mais próximo.
Para supermercados regionais (área ≥ 3.000–5.000 m², catchment 50k+), o leque é maior, mas a matriz CNAE × zoneamento elimina entre 30 e 50% dos lotes que aparecem no listing do corretor. O case Criciúma é o exemplo mais documentado; há dezenas de casos silenciosos que nunca viram press release porque o descarte aconteceu antes da escritura.
O que a Gridmapify entrega em 14 dias
Uma tese de 5 cidades: para cada cidade-alvo, os terrenos que passam nos 5 gates (área, CNAE no PDM, catchment IBGE, subsolo ANM e jurídico ONR), ranqueados por score e com ficha individual + mapa. Preço a partir de R$ 30k por pacote de 5 cidades.