Resumo executivo
Rede atacarejo regional avaliando 1 site em Linha Batista, Criciúma. Terreno em ZI-2 (zona industrial 2). CNAE 4711-3/02 (atacarejo) PROIBIDO no PDM Criciúma para essa zona.
Metodologia
- PDM Criciúma público (Lei Complementar municipal)
- Cruzamento CNAE pretendido × zoneamento aplicável
- Análise jurídica do dispositivo do PDM
- Verificação SC2D / DOSC para histórico de uso anterior
Resultado
- Site descartado antes da escritura
- ~R$ 8M evitados em compra inviável
- Outras 4 opções compatíveis identificadas em vácuo competitivo
- Tempo total de validação: 5 dias úteis
Contexto
Rede atacarejo regional (CNAE 4711-3/02, hipermercados) planejando expansão para Sul de SC. Corretor local apresentou 1 terreno em Linha Batista, Criciúma. Terreno bom, área adequada, acesso, infraestrutura.
Critério padrão de site selection (área, acesso, custo) dizia SIM.
O que normalmente acontece
Sem due diligence jurídica rigorosa, o terreno teria sido comprado. Após escritura, no pedido de alvará, prefeitura vetaria. Resultado: terreno preso (sem uso compatível), prejuízo de R$ 8M + custos legais.
É padrão no mercado, 'compra e depois resolve'. Mata muito negócio.
Como detectamos
Cruzando o lote (geometria) com o shapefile do PDM Criciúma, descobrimos: ZI-2 (Zona Industrial 2). Indústrias permitidas, sim. Mas o dispositivo do PDM proíbe CNAE 4711-3/02 (hipermercado/atacarejo), porque ZI-2 é reservada para indústria pesada, não varejo.
Esse cruzamento PDM × CNAE deveria ser óbvio. Não é, porque ninguém digitalizou a matriz CNAE × zoneamento de cada PDM municipal. Nós digitalizamos.
Lição
Site selection sem matriz CNAE × PDM = adivinhação cara. 80% dos sites apresentados por corretor têm pelo menos 1 problema de zoneamento.
Gridmapify mantém a matriz CNAE × Zonas atualizada para 15 cidades-foco. Em expansão para 50+.
Site selection PRO varejo
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