Resumo executivo
Nosso motor proprietário cruzou área, coeficiente, R$/m², VGV, score, distância ao centro, vizinhança e edificações e isolou um grupo de 10 lotes acima de 25k m² em ZUM, AEIS e ZR5. VGV individual entre R$ 0,98 bi e R$ 3,67 bi.
Metodologia
- Múltiplas dimensões do lote analisadas em conjunto
- Agrupamento automático para revelar tipologias latentes
- Interpretação de cada grupo encontrado
- Validação cruzada com critérios tipológicos
Resultado
- 10 mega-glebas isoladas em um único grupo
- VGV Σ P50: R$ 19,9 bilhões
- 4/10 com matrícula ONR já identificada
- Todas em zona PDM permissiva (ZUM/ZR5/AEIS, nenhuma em ZPA/ZPP)
Por que agrupamento automático
Filtros manuais (área > 50k, etc.) capturam casos óbvios. Mas podem perder agrupamentos latentes, onde a combinação específica de várias dimensões cria uma categoria nova não-óbvia.
Nosso motor expõe esses grupos automaticamente. Cada grupo tem um perfil próprio que pode ser interpretado: 'pequenos caros', 'rodeados de oportunidade', 'mega-glebas isoladas'. O método é nosso.
O que o motor considera
Área do terreno, coeficiente construtivo, R$/m², VGV, score combinado, distância ao centro, vizinhança de oportunidade e edificações detectadas, todas as dimensões pesadas em conjunto para que nenhuma de escala maior domine as demais.
O grupo das mega-glebas
10 lotes apenas, área média 73.708 m² (vs média geral BC 2.500 m²). Lotes em ZUM (uso misto, coef 2.5), ZR5 (alto adensamento, coef 3.0) e AEIS (habitação social, coef 2.0). VGV Σ R$ 19,9 bi.
Um dos lotes: 169.943 m² em ZUM com matrícula ONR identificada. VGV P50 R$ 3,67 bi. É um achado que o listing tradicional não destaca, porque é gleba grande demais para o vertical comum, e fica em ZUM (uso misto) onde corretores não pensam.
Aplicação prática
Para family office grande: oportunidade de compra de mega-gleba em cidade premium ANTES de loteamento. Tipicamente esses lotes estão em mãos de espólio antigo, herança, ou empresa em concordata.
Gridmapify entrega a lista anonimizada como teaser; sob NDA + tese R$ 25k entrega dossiê completo com matrícula real, dono, cartório, histórico de transações.